2026년 5월 9일, 4년간 이어진 다주택자 양도소득세 중과 유예가 공식 종료된다(2026.2.12 정부 발표 확정). 세법상 양도일 기준은 잔금청산일이고, 잔금 전에 소유권 이전 등기를 마치면 등기접수일이 양도일이 되므로 일정 관리가 매우 중요하다.
5월 9일까지 매매계약 체결 + 계약금 입금 증빙을 갖추면, 강남·서초·송파·용산은 계약 후 4개월, 그 외 신규 조정대상지역은 6개월 내 잔금을 치러도 중과가 배제될 수 있다.
유예 종료 후에는 조정대상지역 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 붙고 장기보유특별공제도 배제될 수 있어 세 부담이 두세 배 이상 커질 수 있다.
연도 분산 매도, 인구감소지역 주택 수 제외 특례, 전세 낀 주택 잔금 유예 활용 등 개별 상황에 맞는 전략 수립이 필요하다.
양도일 기준부터 잡아야 절세가 보인다
부동산을 팔 때 세금이 얼마나 나오느냐는 '언제 계약했느냐' 가 아니라 '언제 잔금을 받았느냐' 로 결정된다. 세법상 양도일은 대금청산일, 즉 잔금을 받는 날이 원칙이다. 단, 잔금일보다 소유권 이전 등기접수일이 더 앞서면 그날이 양도일이 된다.
예를 들어 잔금을 5월 15일에 받기로 했는데 등기를 5월 10일에 먼저 넘겼다면, 양도일은 5월 10일이 될 수 있다. 이 하루 차이가 다주택자 양도소득세 중과 적용 여부를 가를 수 있어, 잔금과 등기 일정은 반드시 함께 확인해야 한다. 잔금일과 등기일 기준이 실제 세금에 어떻게 반영되는지는 관련 글에서 자세히 정리해 두었다.
또한 양도일 기준으로 해당 시점에 보유한 주택 수가 결정된다는 점도 중요하다. 계약서에 사인한 날이 아니라, 잔금일 당일 몇 채를 갖고 있느냐로 2주택·3주택 여부가 판가름 난다. 분양권과 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함될 수 있으니 주의가 필요하다. 실제 2채·3채 보유 시 세금이 얼마나 차이 나는지 계산한 글도 확인할 수 있다.
5월 9일 이후엔 세금이 얼마나 달라지나
아래 표는 조정대상지역 내 2주택자가 5억 원의 양도차익을 실현했을 때 유예 전후 세 부담 차이를 예시 기준으로 정리한 것이다. 개별 상황에 따라 달라질 수 있다. (예시가 궁금하다면 양도차익에 따른 양도세 계산 예시 글에서 확인할 수 있다.)
| 구분 | 유예 기간 내 (5.9까지) | 유예 종료 후 (5.10~) |
| 적용 세율 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 20%p 가산 |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 가능 | 배제될 수 있음 |
| 지방소득세 포함 최고세율 | 약 49.5% | 최고 약 82.5% |
| 예시 세 부담 차이 | 상대적으로 낮음 | 두세 배 이상 늘어날 수 있음 |
3주택 이상이라면 기본세율에 +30%p까지 붙는다. 이 숫자만 봐도 잔금 시점이 왜 중요한지 실감할 수 있다.
2026년 2월 정부 발표 이후 달라진 것들
2026년 2월 12일, 정부는 다주택자 양도소득세 중과 유예를 5월 9일 예정대로 종료한다고 공식 발표했다. 다만 현장 혼선을 줄이기 위한 보완책이 함께 나왔다.
핵심은 '계약일 기준' 인정이다. 5월 9일까지 매매계약서를 작성하고 계약금 입금 증빙을 갖춘 경우, 잔금을 나중에 치러도 중과가 배제될 수 있다. 단, 지역에 따라 기간이 다르다.
| 지역 구분 | 잔금 유예 가능 기간 |
| 강남, 서초, 송파, 용산 (기존 조정대상지역) | 계약일로부터 4개월 이내 |
| 2025.10.16 신규 지정 조정대상지역 | 계약일로부터 6개월 이내 |
임대 중인 주택(전세 낀 주택 잔금 처리 방법)도 배려됐다. 세입자가 있어 바로 잔금을 치르기 어려운 경우, 현재 체결된 임대차계약의 최초 계약 종료일까지 실거주 의무가 유예되는 방안이 담겼다. 소득세법 시행령 개정안이 2월 13일 입법예고됐으며, 2월 중 공포·시행을 목표로 진행 중이다.
지금 쓸 수 있는 절세 전략 4가지
① 다주택자 연도 분산 매도 절세 전략
양도소득세는 같은 해에 여러 채를 팔면 차익이 합산돼 세율이 높아진다. 한 채는 올해, 다른 한 채는 내년에 나눠 파는 방식으로 과세표준을 분산하면 누진세 구간 상승을 막을 수 있다. 유예 종료 전이라면 과세연도를 나눠 매도 일정을 짜는 것이 유리할 수 있다.
② 잔금일 이전 등기 접수 양도세 기준 주의
앞서 설명했듯, 등기접수일이 잔금일보다 앞서면 등기일이 양도일이 된다. 매수인이 잔금 전에 등기를 요구하는 경우도 있으므로, 계약 특약에 명시하고 일정 조율에 신경 써야 한다.
③ 인구감소지역 주택 양도세 주택 수 제외 특례 활용
2026년 현재, 다주택자가 인구감소지역(비수도권 기준시가 9억 원 이하)의 주택을 추가 취득할 경우 양도세·종부세 산정 시 주택 수에서 제외하는 특례가 확대 적용된다. 기존에는 1주택자에게만 허용됐지만, 다주택자까지 범위가 넓어진 것이다. 보유 주택 수를 줄이는 효과가 있어, 주택 포트폴리오 재편 시 검토해볼 만하다.
④ 조정대상지역 신규 지정 잔금 6개월 유예 적극 이용
2025년 10월 16일 이후 새로 조정대상지역으로 편입된 곳에 주택을 보유한 경우, 5월 9일 이전 계약 체결 시 6개월의 잔금 유예 기간을 활용할 수 있다. 이 기간을 잘 계산하면 세입자 퇴거, 잔금 마련 일정을 여유 있게 조율할 수 있다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 가계약만 해도 유예 혜택을 받을 수 있나요?
A. 일반적으로 가계약은 인정되지 않을 위험이 있다. 정식 매매계약서 작성 + 계약금 입금 증빙이 함께 갖춰져야 안전하다.
Q2. 잔금일과 등기일 중 어느 게 양도일인가요?
A. 원칙은 잔금청산일(대금청산일)이다. 단, 잔금일 전에 등기접수가 먼저 이뤄지면 등기접수일이 양도일로 적용될 수 있다.
Q3. 조정대상지역이 아닌 지방 주택도 중과되나요?
A. 비규제지역 주택은 중과 대상이 아니고 기본세율이 적용된다. 다만 주택 수 산정에는 포함될 수 있어 다른 주택 매도 시 영향을 줄 수 있다.
Q4. 분양권도 주택 수에 포함되나요?
A. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함될 수 있다. 조합원 입주권 역시 포함 대상이므로 별도 확인이 필요하다.
Q5. 5월 9일 이후에 계약하면 무조건 중과가 적용되나요?
A. 조정대상지역 내 다주택자라면 중과세율이 적용될 수 있다. 비규제지역은 기본세율이 유지되므로 지역 여부를 먼저 확인하는 것이 중요하다.
잔금 한 날짜가 수천만 원을 가른다
다주택자 양도소득세 중과는 '어떤 주택을 파느냐'보다 '언제, 어떤 순서로 파느냐'에 따라 결과가 크게 달라질 수 있다. 2026년 5월 9일이라는 기준선이 생긴 지금, 잔금일과 등기일 조율, 연도 분산, 인구감소지역 특례 활용 등 각 상황에 맞는 전략을 미리 세워두는 것이 현명하다. 2026년 기준 법령상 중요한 변화가 있는 만큼, 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 신고는 세무 전문가와 상담하시기 바란다.
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구체적인 세무 신고 및 법적 판단은 세무사 등 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
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