양도세 세율표 총정리 (2026 기준)

 

 

부동산을 팔기 전, 세금부터 확인하는 것이 먼저입니다. 보유 기간이 단 하루 차이여도 세율이 10%포인트 이상 달라질 수 있고, 주택 수나 거주 여부에 따라 수천만 원이 왔다 갔다 합니다.

 

2026년 기준으로 기본 세율 구조는 유지되지만, 다주택 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료될 예정이어서 매도 시점 선택이 그 어느 때보다 중요합니다. 장기보유특별공제나 1세대 1주택 비과세 요건까지 함께 따지면 실제 납부세액은 크게 줄어들 수 있습니다.

 

단순히 세율을 외우기보다 조건과 구조를 이해해야 진짜 절세가 가능합니다. 아래에서 2026년 최신 기준으로 정리했습니다.

 

부동산 매도를 앞두고 있다면 가장 먼저 챙겨야 할 자료가 바로 양도세율을 한눈에 보여주는 양도세 세율표입니다. 일반적인 경우에는 보유기간, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 세율이 완전히 달라집니다. 구조를 이해하면 절세 타이밍도 보입니다.

 

 

 

 

 

2026 양도소득세 기본 세율 — 구간별 한눈에 정리

 

 

2026년 기준 법령상 기본 세율은 소득세 누진 구조를 따릅니다. 보유기간 2년 이상인 일반 과세 대상에 적용됩니다.

 

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	—
1,400만 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 원 ~ 1.5억 원	35%	1,544만 원
1.5억 ~ 3억 원	38%	1,994만 원
3억 ~ 5억 원	40%	2,594만 원
5억 ~ 10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

 

과세표준은 양도차익에서 필요경비와 공제를 뺀 금액입니다. 예시 기준으로 계산하면, 양도차익 8,000만 원에 필요경비 2,000만 원이라면 과세표준은 6,000만 원으로 24% 구간이 적용될 수 있습니다. 구체적인 금액은 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 산출세액에 지방소득세 10%가 별도로 부과됩니다.

 

 

 

 

단기 보유 시 세율은 얼마나 높아질까

 

보유기간이 짧을수록 세율은 크게 오릅니다. 주택 및 입주권 기준입니다.

 

보유기간	세율
1년 미만	70%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%
2년 이상	기본세율 (6~45%)

 

'부동산 단기 양도세율 1년 미만' 을 검색하는 분들이 많은 이유가 여기 있습니다. 예시 기준으로 계산하면 1억 원의 양도차익이 발생했을 때 1년 미만 보유라면 세금만 7,000만 원에 달할 수 있습니다.

 

단기 매도는 세후 수익이 거의 남지 않을 수 있으니 반드시 사전에 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

다주택자라면 반드시 확인 — 중과 유예 종료 임박

 

다주택자는 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 추가 세율이 붙습니다.

주택 수	중과세율
2주택	기본세율 + 20%p
3주택 이상	기본세율 + 30%p

 

중과 적용 시 장기보유특별공제도 배제됩니다. 다만 2022년 5월부터 시행된 중과 한시 유예로, 현재까지는 기본세율만 적용되어 왔습니다. 그런데 이 유예 조치가 2026년 5월 9일부로 종료될 예정입니다.

 

이재명 대통령이 2026년 1월 재연장 없음을 공식 발표했고, 정부는 강남 4구 등 일부 지역에 대한 보완책을 입법예고 중입니다. '다주택자 양도세 중과 유예 2026 이후' 검색량이 급증한 이유입니다. 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 매도 시점 결정 전 반드시 전문가 확인을 권장합니다.

 

 

 

 

세율보다 중요한 공제 — 실제 세금을 줄이는 핵심 제도

 

 

세율만 알면 절반입니다. 공제를 모르면 세금을 더 낼 수 있습니다.

장기보유특별공제는 보유기간이 길수록 과세표준 자체를 줄여줍니다.

구분	공제율
일반 부동산 (3년 이상)	연 2%, 최대 30%
1세대 1주택 고가주택	보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%

 

1세대 1주택 비과세 요건도 중요합니다. 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억 원 이하라면 양도세 전액이 면제될 수 있습니다. 조정대상지역이라면 2년 이상 거주 요건도 함께 충족해야 합니다. '1주택 양도세 계산 방법 2026'이나 '장기보유특별공제 거주기간 계산 방법'처럼 조건을 구체적으로 검색하는 분들이 늘고 있는 이유입니다.

 

또한 인구감소지역 주택에 대한 양도세 특례도 있습니다. 2025년 8월 14일 이후 취득분부터 수도권 공시가격 4억 원, 비수도권 9억 원 이하 주택에 대해 적용됩니다. '인구감소지역 주택 양도세 특례 요건 2026'처럼 세부 키워드로 확인하면 도움이 됩니다.

 

 

 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q1. 1세대 1주택이면 양도세가 항상 면제인가요?

A. 일반적인 경우에는 2년 이상 보유 및 양도가액 12억 원 이하 요건을 충족해야 합니다. 조정대상지역은 2년 거주도 필요하며, 고가주택은 12억 초과분에 대해 과세될 수 있습니다.

 

Q2. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?

A. 양도일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 신고하는 것이 원칙입니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니 주의가 필요합니다.

 

Q3. 장기보유특별공제는 자동으로 적용되나요?

A. 자동 적용이 아닙니다. 신고 시 직접 반영해야 하며, 거주기간 증빙이 필요한 경우도 있습니다. 정확한 신고는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.

 

Q4. 2026년 5월 이후 다주택자 매도 시 세금이 얼마나 늘어나나요?

A. 중과 복귀 시 기본세율에 최대 30%포인트가 추가됩니다. 예시 기준으로 계산하면 과세표준 5억 원 구간에서 유예 시 40%, 중과 후 70%까지 적용될 수 있습니다. 구체적인 금액은 달라질 수 있습니다.

 

Q5. 지방소득세는 따로 내야 하나요?

A. 네, 산출된 양도소득세액의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다. 최종 세부담 계산 시 반드시 포함해서 보셔야 합니다.

 

 

 

 

2026년 매도 전 반드시 체크하세요

 

부동산 매도를 앞두고 있다면 지금 가장 먼저 확인해야 할 것이 양도세율이 정리된 양도세 세율표입니다. 같은 집을 팔더라도 보유기간 1년 차이, 주택 수 하나 차이로 세금이 수천만 원씩 달라질 수 있습니다.

 

특히 2026년 5월 이후에는 다주택 중과가 재개될 가능성이 높아 매도 시점 판단이 매우 중요합니다. 일반적인 경우에는 장기보유특별공제와 비과세 요건을 함께 검토하면 세금 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

 

세율 구조를 이해한 뒤 개별 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 핵심입니다. 정확한 계산과 신고는 반드시 전문가 상담을 통해 진행하시길 권합니다.

 

 

 

 

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본 블로그의 내용은 일반적인 세법 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다.

구체적인 세무 신고 및 법적 판단은 세무사 등 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.