집을 한 채 더 살 때, 세금이 얼마나 달라지는지 아는 사람은 많지 않다. 2026년 기준 법령상 보유 주택 수와 지역에 따라 취득세율은 최저 1%에서 최고 12%까지 벌어질 수 있다. 특히 2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역으로 재지정되면서, 이 지역에서 두 번째 주택을 취득하면 바로 8% 중과가 적용된다. 1주택자는 취득 가격에 따라 1~3%의 일반세율이 적용되는 반면, 2주택부터는 지역 조건에 따라 세 부담이 크게 달라진다. 이사 때문에 잠깐 2주택이 되는 경우, 가족에게 증여하는 경우 등 상황별 예외도 존재한다. 아래에서는 세율 구조, 계산 예시, 꼭 알아야 할 예외 조항까지 한눈에 정리한다.
1주택 취득세율, 가격 구간부터 확인하자
집을 처음 사는 사람이라면 먼저 주택 취득세 기본 구조를 알아야 한다. 1주택자는 취득 가격에 따라 세율이 달라진다.
| 취득 가격 | 취득세율 |
| 6억 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 이하 | 1~3% (구간 비례) |
| 9억 초과 | 3% |
예시 기준으로 계산하면, 7억원짜리 주택을 처음 산다면 취득세는 약 1,400만원 수준일 수 있다. 지방교육세와 농어촌특별세가 별도로 붙기 때문에 구체적인 금액은 달라질 수 있다. 일반적인 경우에는 1주택자는 중과 대상이 아니므로 실거주 목적이라면 상대적으로 부담이 낮다.
또한 생애최초 주택 구매자라면 취득세 감면 혜택도 확인해볼 필요가 있다. 2026년 기준 법령상 소형 비아파트(60㎡ 이하)를 처음 구입하는 경우, 감면 한도가 300만원까지 적용될 수 있다.
2주택 취득세 중과, 조정지역 여부가 핵심
같은 2주택이라도 취득하는 주택이 어느 지역에 있느냐에 따라 세율이 완전히 달라진다.
| 구분 | 취득세율 |
| 조정대상지역 내 2번째 주택 | 8% |
| 비조정대상지역 내 2번째 주택 | 1~3% (일반세율) |
2025년 10월 16일부터 서울 25개 구 전역과 경기 과천·광명·성남(분당·수정·중원구)·수원(영통·장안·팔달구)·안양(동안구)·용인(수지구)·의왕·하남 등 12개 지역이 조정대상지역으로 재지정되었다. 이 지역에서 2번째 주택을 취득하면 취득세 8%가 적용된다.
예시 기준으로 계산하면, 서울에서 6억원짜리 아파트를 두 번째로 매수한다면 취득세만 약 4,800만원이 발생할 수 있다. 비조정지역이라면 같은 6억원 기준으로 약 600만원 수준과 비교된다.
이때 알아두면 유용한 것이 서울 2주택자 일시적 취득세 중과 제외 조건이다. 이사·학업·취업 등으로 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하면 일반세율(1~3%)이 그대로 적용될 수 있다. 단, 3년 안에 처분하지 못하면 중과 차액이 추징되므로 기한 관리가 중요하다.
3주택 이상 취득세율 구조 (조정 vs 비조정 비교)
3주택부터는 지역 구분에 관계없이 세 부담이 크게 오른다.
| 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
조정대상지역 3주택 취득세율은 12%로, 비조정지역 3주택의 8%와도 큰 차이가 있다. 예시 기준으로 계산하면 비조정지역에서 5억원짜리 3번째 주택을 취득하면 취득세 약 4,000만원, 조정지역이라면 약 6,000만원 수준이 발생할 수 있다. 구체적인 금액은 개별 상황에 따라 달라질 수 있다.
지방 공시가격 2억 이하 주택 취득세 주택수 제외 규정도 놓치기 쉬운 부분이다. 비수도권 지역에서 공시가격 2억원 이하인 주택은 주택 수 산정에서 제외될 수 있어, 다주택자 취득세 중과를 피할 수 있는 경우가 있다. 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 확인이 필요하다.
2026년 꼭 알아야 할 취득세 변화
가족 간 저가 양도 시 증여 간주 과세 신설이 2026년 취득분부터 적용된다. 시가 대비 3억원 이상 또는 30% 이상 낮은 가격으로 가족에게 집을 넘기면 증여로 보고 증여 취득세율이 적용될 수 있다. 가족 간 거래라도 실거래 가격 관리가 필요한 이유다.
또한 조정대상지역 내 공시가격 3억원 이상 주택을 증여받을 경우, 취득세율은 12%가 적용될 수 있다. 다만 1세대 1주택자가 배우자 또는 직계존비속에게 증여하는 경우에는 일반세율(3.5%)이 적용되는 예외가 있다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 서울에서 2주택자가 되면 무조건 취득세 8%인가요?
A. 일반적인 경우에는 그렇습니다. 다만 이사 목적으로 일시적 2주택이 되는 경우, 3년 이내 종전 주택을 처분하면 일반세율 적용이 가능할 수 있습니다.
Q2. 지방 집 한 채가 있는데 서울에 추가로 사면 취득세가 얼마인가요?
A. 취득하는 서울 주택 기준으로 2번째 주택이 되므로 8% 중과가 적용될 수 있습니다. 단, 지방 주택이 공시가격 2억 이하 비수도권 주택이라면 주택 수 산정에서 제외될 수 있습니다. 정확한 신고는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
Q3. 3주택자인데 비조정지역 주택을 팔면 취득세는 환급되나요?
A. 취득세는 취득 시점에 이미 확정 납부된 세금입니다. 이후 주택 수가 줄어도 기납부한 취득세는 환급되지 않습니다.
Q4. 법인 명의로 집을 사면 세율이 다른가요?
A. 2026년 기준 법령상 법인은 주택 수와 지역에 관계없이 원칙적으로 12% 취득세율이 적용됩니다.
Q5. 취득세 중과 대상인데 생애최초 감면을 받을 수 있나요?
A. 일반적인 경우에는 생애최초 감면은 1주택 취득 시에 적용됩니다. 중과세율이 적용되는 다주택 취득의 경우 개별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
주택을 추가로 취득하기 전에는 반드시 현재 보유 주택 수와 취득 지역의 조정 여부를 먼저 확인하는 것이 중요하다. 2026년 기준 법령상 취득세율과 주택 취득세 구조는 1주택 1~3%, 조정지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%로 요약할 수 있다. 같은 집이라도 몇 번째로 사는지, 어느 지역인지에 따라 세금 규모가 수천만원씩 달라질 수 있다. 구체적인 금액은 달라질 수 있으니 정확한 신고는 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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구체적인 세무 신고 및 법적 판단은 세무사 등 전문가 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
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